Foto: wolfcraft

Rund ums Haus

Zur Miete wohnen: Was darf ich, was muss ich?

Zu Hause möchte man sich wohlfühlen, egal, ob Haus oder Wohnung einem selbst gehören oder „nur“ gemietet sind. Dennoch ist die Eigentumsfrage bei einigen Projekten entscheidend. Bei größeren und nicht wieder rückgängig zu machenden Vorhaben solltest du dies vorab mit dem Vermieter klären. Das erspart Ärger – und manchmal auch Geld.

Ein gemietetes Zuhause ist kein Museum (auch wenn manche Vermieter das so sehen). Du darfst natürlich deine Wohnung oder das Haus nach deinem Gusto einrichten und auch kleinere Renovierungen erledigen, ohne den Vermieter jedes Mal um Genehmigung zu fragen. Dazu gehört das Streichen von Wänden und Decken, das Lackieren von Heizkörpern, Tür- und Fensterrahmen, das Bohren von Löchern oder das Befestigen von Möbeln an der Wand. Erlaubt ist zunächst, was dem normalen Wohnen – juristisch: „dem vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache“ – dient.

Grundsätzlich gilt: Die „Mietsache“ wird nicht irreparabel beschädigt und die Veränderungen lassen sich beim Auszug ggf. rückgängig machen. Ein Beispiel dafür ist Laminatboden, der der Mietpartei lieber ist als Linoleum oder Teppich. Wird es verlangt, kann dieser beim Auszug wieder entfernt werden. Wertet der Boden die Wohnung aber auf, sind vielleicht sowohl Vermieter und auch Nachmieter erfreut darüber. Miteinander reden hilft! Ansonsten lässt dich darüber, was zur „vertragsgemäßen Nutzung“ gehört, manchmal trefflich streiten. 
 

Bohrlöcher vermeiden?

Foto: fischer

Foto: tesa

Bohrlöcher vermeiden?

Klassiker sind Auseinandersetzungen um Bohrlöcher in den Wänden, obwohl diese nötig sind, um Dinge aufzuhängen oder zu befestigen. Doch manche Wände oder Decken sind auch wirklich schwierig, butterweich etwa oder stahlbetonhart. Bohrlöcher kannst du heute an vielen Stellen durch moderne Befestigungssysteme vermeiden. 
Zum Beispiel bei Gipskartonwänden: „Früher ließen sich Wandhaken nur mit Kippdübeln für Hohlräume befestigen. Wenn sie beim Auszug entfernt wurden, entstanden meist größere Schäden in der Wand“, erklärt Michael Pommer, Trainer der DIY-Academy. Es gibt aber mittlerweile Wandhaken, die einfach mit dem Daumen in die Gipskartonplatte eingedrückt werden. Das System eignet sich zur Aufhängung von Bildern oder anderen leichten Lasten. 

Für geflieste Wände etwa im Bad oder auch in der Küche empfiehlt DIY-Trainer Pommer Klebelösungen: „Alle Baumärkte bieten inzwischen Komplettsysteme unter der Überschrift "Kleben statt Bohren" an. Alternativ können auch Klebe-Strips in unterschiedlichen Varianten verwendet werden.“ Für höhere Traglasten wie etwa einen größeren Spiegel bieten sich beidseitig klebende Montagebänder an. Doch Vorsicht: Je nach Untergrund lassen sich viele dieser Produkte nicht oder nur mit Aufwand rückstandslos entfernen. Wie beim Bohren gilt auch hier: Erst überlegen, dann machen.

Hinweis
Top 5: Was ich als Mieter machen darf

Top 5: Was ich als Mieter machen darf


1. Wände (bunt) streichen


2. Löcher in Wand und Decke bohren


3. Einen neuen Boden verlegen


4. Eine neue Küche einbauen


5. Armaturen tauschen

(entfernte Gegenstände im Zweifelsfall aufbewahren)

Heimwerken ja, aber bitte sach- und fachgerecht
Ortungsgerät Leitungsmesser

Foto: Bosch

Heimwerken ja, aber bitte sach- und fachgerecht

Wer den Bohrer zückt, sollte natürlich vorher checken, ob sich die Stelle auch dafür eignet. „Der Vermieter darf erwarten, dass der Mieter Vorsorge trifft, damit die Gebäudesubstanz keinen Schaden nimmt“, erinnert Michael Pommer. „Das heißt: Bevor er bohrt, muss er prüfen, ob an der geplanten Bohrstelle Wasser- oder Stromleitungen verlaufen. Alternativ muss er den Vermieter um entsprechende Pläne bitten.“ Zum Glück gibt es für diesen Zweck hilfreiche Ortungsgeräte, die man für kleines Geld kaufen oder auch leihen kann.

Die Prämisse „sach- und fachgerecht“ gilt nicht nur fürs Bohren, sondern für alle handwerklichen Tätigkeiten des Mieters in der Wohnung. „Die meisten Streitigkeiten entstehen bei der Bewertung, ob eine Reparatur oder Verschönerung sach- und fachgerecht durchgeführt wurde oder nicht“, weiß DIY-Trainer Pommer. Hilfreich sei deshalb, vor, während und nach einer Renovierung den Zustand mit Fotos zu dokumentieren.


Individuelle Möbel
Küche Möbel

Foto: Alpina Farben

Individuelle Möbel

Die Flurnische lässt sich mit dem passenden Einbauschrank besonders effizient nutzen. Der Sprössling wünscht sich ein Hochbett, das sicher in der Wand verankert werden muss. Eine optimal an die eigenen Bedürfnisse angepasste Einbauküche ist der Traum des jungen Paares. Auch als Mieter darfst du solche Möbel einbauen.
Allerdings hast du auch eine Rückbaupflicht: Beim Auszug musst du diese bei Verlangen auf eigene Kosten entfernen und kannst sie womöglich im künftigen Zuhause nicht nutzen. „Denkbar ist, dass ein Mieter ein Einbaumöbel anfertigen lässt und mit dem Vermieter eine schriftliche Vereinbarung darüber trifft, dass das Möbel beim Auszug nicht entfernt werden muss“, rät Michael Pommer.

Manche Speziallösung ist aber sicher ein Zugewinn und wird vom Nachmieter vielleicht sogar dankend übernommen, wenn der Preis stimmt. Und wer schon mal mit seinen kompletten Küchenmöbeln umgezogen ist, weiß, dass das eine nervenaufreibende Angelegenheit sein kann. Denn keine Küche ist wie die andere. Wer auf Nummer Sicher gehen will, dem rät Pommer: „Wer als Mieter für eine begrenzte Zeit in eine Wohnung zieht, ist gut beraten, sich keine teure Einbauküche maßanfertigen zu lassen. Mit einem Modulsystem ist er später deutlich flexibler.“


Nur mit Erlaubnis des Vermieters
Badezimmer modernisieren

Foto: Knauf

Nur mit Erlaubnis des Vermieters

Modernisierungen, die den Wohnwert deutlich verbessern oder der Einsparung von Energie und Wasser dienen, sind grundsätzlich Sache des Vermieters. Wer als Mieter also ein neues Bad einbauen oder eine Wand durchbrechen will, benötigt dazu immer die Einwilligung des Eigentümers. Ist ja auch klar, denn das ließe sich beim Auszug schwerlich rückgängig machen. Wenn ein Streit um eine vom Mieter gewünschte bauliche Veränderung vor Gericht kommt, wägen die Richter die Interessen der beteiligten Parteien ab:

Geht es alleine um einen Komfortgewinn für den Mieter, dann darf der Vermieter dies in der Regel ablehnen. Ist der Mieter jedoch darauf angewiesen, Veränderungen an der Wohnung vorzunehmen, um diese nutzen zu können, dann muss der Vermieter oftmals seine Einwilligung geben. 

Generell muss der Eigentümer größeren Baumaßnahmen immer dann zustimmen, wenn es um Türverbreiterungen, Schwellenbeseitigungen oder andere Ausgestaltungen von Barrierefreiheit geht. Das wurde mit der Mietrechtsreform zum 1. Dezember 2020 gesetzlich verankert (§ 554 BGB).

Hinweis
Top 5: Was ich als Mieter auf keinen Fall ohne Rücksprache tun darf

Top 5: Was ich als Mieter auf keinen Fall ohne Rücksprache tun darf


1. Wände (bunt) streichen


2. Löcher in Wand und Decke bohren


3. Einen neuen Boden verlegen


4. Eine neue Küche einbauen


5. Armaturen tauschen

(entfernte Gegenstände im Zweifelsfall aufbewahren)

Was tun bei Schäden in der Miet-Wohnung?

Foto: DIY Academy / Draksal Fachverlag

Foto: sidM

Was tun bei Schäden in der Miet-Wohnung?

Grundsätzlich ist der Vermieter verpflichtet, die Wohnung bzw. das Haus instand zu halten. Er muss die Kosten für alle Reparaturen tragen, die durch altersbedingten Verschleiß notwendig sind. Dazu gehören beispielsweise die Reparatur eines defekten Rollladens, einer abgeplatzten Duschbeschichtung oder einer kaputten Heizung.


Der Mieter hat seinerseits eine Sorgfaltspflicht. Wenn er einen Schaden fahrlässig oder gar vorsätzlich verschuldet, muss er für die Ausbesserung aufkommen. Zum Beispiel, wenn etwas Schweres ins Waschbecken fällt und einen Sprung verursacht. Oder ein Kochtopf auf die Fliesen knallt oder ein Brandloch im Teppich oder Parkett entsteht. Falls du eine private Haftpflichtversicherung hast, die auch Mietsachschäden absichert, kannst du diese hierfür in Anspruch nehmen. Tipp: Checke deinen Vertrag auf diesen Punkt!

Auch kleinere Reparaturen muss oft der Mieter bezahlen. Das gilt immer dann, wenn im Mietvertrag eine sogenannte Kleinreparaturklausel enthalten ist. Sie regelt, dass der Mieter für Bagatellschäden an Gegenständen, die er häufig nutzt, selbst aufkommen soll. Das betrifft etwa den tropfenden Wasserhahn oder den defekten Lichtschalter. Eine solche Kleinreparaturklausel ist nur wirksam, wenn im Vertrag eine Kostenobergrenze für alle in einem Jahr anfallenden Reparaturen festgeschrieben ist, meist im unteren dreistelligen Bereich.  
 


Doch welche Schäden sind altersbedingt? Wann hat ein Mieter fahrlässig gehandelt? Wo hört ein einzelner Bagatellschaden auf? Welche Gegenstände werden häufig genutzt? Als Mieter solltest du im Schadensfall immer zunächst das Gespräch mit dem Vermieter suchen. Er muss informiert werden. Und er ist ggfs. für die Beauftragung eines Handwerkers zuständig.

Im nächsten Schritt geht es dann um die Kostenübernahme. Wenn nicht klar erkennbar ist, dass der Schaden durch altersgemäßen Verschleiß entstanden ist, es keine Kleinreparaturklausel gibt oder der Schaden den Rahmen einer vorhandenen Kleinreparaturklausel sprengt, ist Vermieter und Mieter oft mit einer gütlichen Regelung und Teilung der Kosten mehr gedient als mit jahrelangem Rechtsstreit. Praktischen Rat gibt es in solchen Fällen beim Mieterverein vor Ort.


Mieter-Pflichten beim Auszug

Foto: DIY Academy

Foto: tesa

Mieter-Pflichten beim Auszug

Der Vermieter ist per Gesetz verpflichtet, dem Mieter die Wohnung „in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten“ (§ 535 BGB). Es ist also zunächst Sache des Vermieters, Gebrauchsspuren zu beseitigen und zu renovieren. Diese Pflicht übertragen Eigentümer jedoch in der Regel im Mietvertrag durch sogenannte Schönheitsreparaturklauseln auf den Mieter. Grundsätzlich sind solche Klauseln zulässig. Sie dürfen den Mieter jedoch nicht unangemessen benachteiligen, etwa indem sie Renovierungen fordern, die über die gesetzliche Pflicht hinausgehen, einen starren Fristenplan (etwa alle drei Jahre die Küche streichen o.ä.) oder auch eine Abgeltungsklausel (etwa für Kostenanteile für Schönheitsreparaturen bei kürzeren Mietdauern) beinhalten. Auf der sicheren Seite bist du mit einem durch einen Mieterverein geprüften Mietvertrag. 

Wenn ein Mieter in eine renovierte Wohnung eingezogen ist oder vom Vermieter einen angemessenen Geldausgleich für den unrenovierten Zustand erhalten hat und im Mietvertrag eine wirksame Schönheitsreparaturklausel vereinbart ist, muss er beim Auszug renovieren. Dazu gehören dann in der Regel neben dem Streichen oder Tapezieren auch das Beseitigen von Dübeln und Verschließen der Bohrlöcher. Wer in eine unrenovierte Wohnung eingezogen ist, muss beim Auszug auch nicht renovieren.
 

Praxis-Tipp
Tipp: Sach- und fachgerecht in Fliesen bohren – wie geht das?
Bohren Fliese Fuge Bad

Foto: fischer

Tipp: Sach- und fachgerecht in Fliesen bohren – wie geht das?

Ein häufiger Irrglaube ist, dass Bohrlöcher im Fugenkreuz geringere Schäden anrichten als in der Fliesenmitte. Das Gegenteil ist der Fall, so DIY-Trainer Michael Pommer. „Die Kante von Fliesen ist nie rechtwinklig. So erscheint die Fuge möglicherweise ausreichend breit für den Bohrer, doch wenige Millimeter tiefer haben die beiden Fliesen fast Kontakt. Dort hat der Bohrer dann eine spaltende Wirkung.“

Generell darf in Fliesen nur ohne Schlag gebohrt werden, sonst besteht die Gefahr, dass die Fliese zertrümmert und benachbarte Fliesen beschädigt werden. Alternativ kann auch ein sogenannter Nassbohrer zum Einsatz kommen.


Tipp: Die DIY Academy gibt regelmäßig Online-Seminare und live vor Ort Kurse gerade zu solchen Kleinreparaturen, die natürlich Mieter und Eigentümer gleichermaßen betreffen. 

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